ขายฝากที่ดิน คืออะไร ต่างจากจำนองที่ดินอย่างไร เรามีคำตอบ

หลายคนอาจจะยังสับสนระหว่าง ขายฝากที่ดิน  กับ ​จำนองที่ดิน  ว่าต่างกันอย่างไร และมีขั้นตอนในการขายฝากที่ดินอย่างไร รวมถึงมีผลต่อกรรมสิทธิ์ที่ดินจะเป็นอย่างไร หลังจากที่ได้ทำนิติกรรมไปแล้ว บทความนี้มีคำตอบและมีขั้นตอนในการขายฝากที่ดินมาพร้อมกันในบทความนี้ครับ

ขายฝากที่ดิน คืออะไร

การทำนิติกรรมขายที่ดิน ผู้ขายฝากขายที่ดินให้แก่ผู้รับซื้อฝาก โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างกัน ซึ่งหลายคนอาจกลัวว่าจะโดนโกงหรือไม่ได้รับความเป็นธรรม แต่ความเป็นจริงแล้วการขายฝากไม่ได้น่ากลัวอย่างที่คิด หากผู้ขายฝากที่ดินเลือกใช้บริการขายฝากที่ดินกับบริษัทที่มีความน่าเชื่อถือ โดยการขายฝากที่ดินนั้นจะอยู่ภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งต้องทำธุรกรรมเป็นเอกสารสัญญาและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สัญญาขายฝากมีการระบุข้อตกลงต่าง ๆ ไว้อย่างชัดเจนดังต่อไปนี้

(https://www.smartfinn.co.th/article/what-is-the-difference-of-redemption-pawn)

• ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา
• รายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
• ราคาที่ขายฝาก
• จำนวนสินไถ่ (ดอกเบี้ยขายฝากตามอัตราที่กฎหมายกำหนดไม่เกิน 15% ต่อปี)
• กำหนดวันครบกำหนดไถ่ (ไม่เกิน 10 ปี)
• ผู้ขายฝากที่ดินสามารถนำเงินมาไถ่ถอนที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดและตกลงกัน

จำนองที่ดิน คืออะไร

จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้ รับจำนอง
(ป.พ.พ. มาตรา 702) (https://www.sj-property.net)

โดยการจำนองที่ดินเป็นการนำเอาโฉนดที่ดินไปมอบให้แก่ผู้รับจำนองที่ดิน ซึ่งเป็นหลักประกันในการชำระหนี้  ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิ์ในโฉนดจะเป็นเพียงการเก็บโฉนดไว้เท่านั้น ไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น แต่ยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินและสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ การทำธุรกรรมจะต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝากที่ดิน ซึ่งหากผิดนัดชำระหนี้เจ้าหนี้จะต้องดำเนินคดีฟ้องร้องตามกฎหมายเท่านั้น แล้วก็นำที่ดินไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้(https://www.smartfinn.co.th/article/what-is-the-difference-of-redemption-pawn)

การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น คือ
1. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเอง
2. การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น

ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้ แบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ประเภทกล่าวคือ
1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ
ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
ข. แพ
ค. สัตว์พาหนะ
ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น

ขายฝากที่ดิน กับจำนองต่างกันอย่างไร

https://www.smartfinn.co.th/article/what-is-the-difference-of-redemption-pawn

5 ขั้นตอนการขายฝากที่ดิน

1. ประเมินราคาที่ดินที่ต้องการขายฝาก

   • ผู้รับซื้อฝาก  ทำการประเมินราคาที่ดิน ตีราคาที่ต้องการตกลงกับผู้ขายฝาก

2. ทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก

   • ทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ สำหนักงานที่ดิน  หลังจากผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝาก ตกลงราคากันได้แล้ว

3. ผู้ขายฝากได้รับเงิน

   • หลังจากจดทะเบียนทำนิติกรรมสัญญาขายฝาก ณ สำนักงานที่ดิน ผู้รับซื้อฝากจะได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน และผู้ขายฝากได้รับเงิน

4. ผู้รับซื้อกำหนดอัตรา ดอกเบี้ย

   • ผู้รับซื้อจะกำหนดอัตรา ดอกเบี้ย ให้ผู้ขายฝาก ได้ไม่เกิน 15% ต่อปี

5. ชำระดอกเบี้ย จนครบเวลาไถ่ถอน

   • ผู้ขายฝากต้องชำระดอกเบี้ยทุกเดือน ตามที่กำหนด  จนครบระยะเวลาไถ่ถอน  และสามารถไถ่ถอนคืนได้ ณ สำนักงานที่ดิน